L型经济状态下,2016中国楼市前瞻

2015年12月17日 09:16:26

    经济学家最近预计,中国至少要到2018年才能扭转下行趋势,即至少明后两年还要持续经济增速调整。彭博新闻社最近调查12位经济学家的预测结果显示,6人都预计2018年会是中国经济走势的转折点,另有5人预计要到2019年或者更久之后才会转向。这意味着,中国政府要保住“十三五”经济增长底线还面临挑战。上月中国国家主席习近平表示,从到2020年GDP翻一番的目标看,2016年至2020年经济年均增长至少要达到6.5%。

  中国统计局公布的今年第三季度GDP同比增速为6.9%,前两季度均为7%。三季度增速创2009年一季度以来新低,增速仍高于此前分析师预期。一些投资者对数据仍有怀疑。此前华尔街见闻文章提到,有研究人士指出,在9月固定资产投资和工业产出数据双双大幅放缓的背景下,三季度GDP超预期令人意外。

  上述调查还显示,经济学家认为,中国的PPI和固定资产投资也还会经历一段低谷。约64%的受访者预计,已经连续45个月增长下滑的PPI要到2018年才能止跌回升。42%的受访者预计,固定资产投资到2018年才会恢复升势,另有同样比例的受访者预计得到2019年。

  全球经济与金融分析机构Roubini Global Economics LLC驻新加坡的经济学家Daili Wang表示,其对中国经济走势拐点的预测是基于2018年推行市场改革,反复是衡量改革反对力量的晴雨表,2017-18年的中央政治局委员换届应该是巩固当前领导者力量的临门一脚。

  与这些经济学家相比,国内分析人士并没有更乐观,也预计中国经济增速换挡会持续相当一段时间。国泰君安证券首席宏观分析师任泽平本月初发表前瞻研判认为,未来中国经济是L型,L型会有三到五年,目前还没到谈复苏的时候。任泽平也在本月初提及,政策方面尚未满足需要的政治经济条件。其认为,现在中国已经进入政策落地试点期,当然离大规模的攻坚期还需要政治经济条件,大致在明年,最晚2017年开始出现。届时将决定未来五到十年,甚至三十年的制度基础。

  和经济的持续低迷相比,中国楼市呈现出冰火两重的分化景象。而地产行业在十年间一直是中国经济的支柱行业。或许冰火两重的地产现象,会对经济低迷产生局部提振作用。

  2015年楼市,分化严重

  2015的中国楼市,分化现象极为严重。从数据上看,1-10月,全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%,北京、上海、广州、深圳四大一线城市新房销售面积的涨幅高达52%,而同期40大重点城市涨幅为23%。这仅仅体现了优质城市的房地产市场在复苏,而对广大三四线城市,人口甚至出现了负增长,对中央要求的去库存,即便有银行信贷政策和行政手段干预,大形势依然没有转机。而北京、上海、深圳,由于新房库存压力小而人口增长快,供小于求而使得量价齐涨。

  本轮大城市楼市回暖,而一线城市房价继续飙升,是政策刺激的结果。2014年出现了2008年以来第一次销量下滑,因此在政策层面出现了限购令解除、二套房贷款松动,连续降息的手段。2015年3月初的政府工作报告中,提出“支持居民自住和改善性住房需求”,去掉了“抑制投机投资性需求”的表述。表明了中央既鼓励住房消费,又不提抑制投机投资。这种态度仅仅在2009年出现过。

  3月底“330新政”出台,降低二套房首付比例至四成,同时把二手房营业税免征时间从5年下调至2年。“330新政”对一线城市,供求关系依然有利于卖方的北京上海一线城市有显著利好,而对三四线城市影响甚微,甚至让消费能力的人继续离开三四线城市,而扎堆到一线城市的核心区域,大大推高了北京、上海、深圳核心区的房价,在这些城市,单价10万元甚至20万以上的房产项目已经不是新闻。二手房市场反应更加灵敏,以深圳表现最为例,11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍。

  5次降息4次降准之后,2015版“930”出台——对非限购城市首付比例从30%下调至25%。但因为这个政策对限购的一线城市并不适用,“新930”政策也未能改变三四线楼市整体低迷的局面。预计到年底时,全国新建住宅销售面积年度增幅为6.5%,其中40位重点城市增长20%,而40城市以外的发展中地区年增幅仅为3%。

  2016年,大城市全面企稳

  高盛投资研究部房地产行业分析师王逸12日在上海出席“高盛2015年大中华区峰会”时表示,房地产投资的持续减速以及土地出让/新开工的同比下滑支撑了该机构对于2016年房价持稳前景的信心。今年前8个月的新开工面积/销售面积之比降至6年低点,这应该支撑房地产价格在今年年内以及明年稳步回升。

  “近期A股市场震荡、人民币突然贬值以及经济走势疲弱再度导致房地产股遭到抛售,推动我们研究范围内海外上市股票估值降至周期低点。”王逸称。

  但是,王逸也表示,中国房地产市场目前的供应面收缩已达到创纪录的水平:住宅土地出让继2014年同比下滑34%之后,今年前8个月同比收缩了41%,大约相当于过去五年均值的一半;同样地,新开工面积继2014年同比下滑11%之后,今年前8个月收缩了17%。而另一方面,由于降息和政府放松了住房抵押贷款限制,今年前8个月交易量同比上升了7%。因此,各线城市的房地产库存均呈下降走势。

  房地产投资的持续减速以及土地出让/新开工的同比下滑支撑了2016年房价持稳前景的信心。2015年前8个月中,全国房地产交易量同比上升了7%,而且各线城市均呈普遍回升之势。年初至今,曾在2014年经历最大降幅的“一线城市”以及“其他二线城市”均实现了最强劲的交易量复苏。

  另一方面,投资活动在2014年放缓之后依旧非常疲弱。继2014年双双下滑之后,今年前8个月的土地出让交易量同比下降41%,新开工同比下降17%。因此,今年前8个月的新开工面积/销售面积之比降至6年低点,高盛认为这应该支撑房地产价格在今年年内以及明年稳步回升。

  2016年全国楼市依然会在艰难的去库存过程中,但显然,发达城市已率先复苏。除一线城市的房价保持2015的高涨幅外,二线城市核心区域将会继续带动整体房价的上涨。这些城市的共同特点是基本面良好,新房存量低,人口增长稳定且年龄结构合理,二手市场发展成熟。二胎政策对二线城市的利好也将比一线城市明显。排名前50-60位的重点城市,这些城市楼市已率先企稳,对开发商而言,预期明年大型房企销售规模有望继续提升。

  一线城市仍将继续领跑全国楼市,无论是短期还是长远角度考虑,一线城市由于人口增长提供的稳定住房需求,同时土地供应有限,未来楼市表现仍将好于中小城市。

  以一线城市北京为例,2015年北京单价十万元以上高端住宅成交爆发,签约套数达到了225套,而在2014年全年,北京仅成交24套。位于西三环边的葛洲坝龙湖西宸原著项目,属于典型的一线城市、核心区域、别墅稀缺产品,也是率先销售证拿到25万元/平米的豪宅项目。该项目全年签约额预计达到30亿元,是2015年新盘中最为抢眼的地产项目之一。

  今年截至目前,北京土地市场成交100宗地块,合计成交金额高达1920.77亿元,突破了2014年全年创造的1916.9亿元的历史年度纪录。由于土地市场的火热,让冬季房产并不安静。仍以西宸原著为例,这个项目在12月加推了220平米平层产品。由于北京地价的高涨,导致开发商控总价的思路明确,户型面积在200平米以上的舒适类产品显得越发稀缺。开发商在冬季加推产品,思路依然是——一线城市,核心区域,稀缺产品,高售价,会有众多买家青睐,这个特点在2016年会越发突出。



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