影响房价最大的因素,还是未来的心理预期,您明白了吗?

来源: 好房网        2016-03-18 14:36


影响房地产的价格因素:

房地产价格水平,是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,或者说,是这些因素交互影响综合形成的。

本文选取了十大因素:供求关系、房地产本身条件、环境因素、人口因素、宏观经济状况、社会人文因素、国家及地方行政因素、购房心理因素、国际大环境、其他因素,作为您投资房产的参考。

1、供求关系:

供给和需求是形成价格的两个最终因素,其他一切因素,要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格与需求成正相关、与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下四种类型:

A全国房地产总的供求状况;

B本地区房地产总的供求状况;

C全国本类房地产总的供求状况;

D本地区本类房地产总的供求状况;

由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性,某一房地产价格水平高低,主要是本地区本类房地产的供求状况决定。而其他因素一般只是影响其价格的波动性。

2、房地产本身条件:

房地产本身条件的好坏,直接关系到其价格高低。所谓本身条件,是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素,这些因素包括:

A、地段位置:

房地产的地段位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。因此,房地产坐落的位置不同,价格有较大的差异。

房地产的地段位置从表面上看是个空间概念,但实际上并不是一个简单的空间概念,而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。

B、使用性能的优劣:

房屋最终的作用是满足人的居住需求,使用的舒适程度对消费者需求最大的满足。包括:采光通风、保温隔热、户型、防震救灾等。

使用性能的好坏对房地产的价格是非常敏感的因素。

C、建造成本:

不同的建筑造型、地质条件、建材质量、功能设计、材料价格、人力成本、税费成本等因素都会引起房屋建造成本的变化,这些都是房地产价格的刚性成本,对房价起做最直接的影响。

D、建筑质量:

建造施工的质量和材料的好坏,直接影响人们的居住生活质量,对房地产的价格有很大的正相关性。

3、 环境因素:

外界环境的好坏也决定居住的质量,对房地产价格有着极大的影响。这些因素包含:噪音环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境等。

4、人口因素:

房地产的需求主体是人,人的数量、素质如何,对房地产价格有着很大的影响。具体有人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。

A,人口数量:

房地产市场与人口数量的关系非常密切。我国城市的房地产市场是随着外来人口或流动人口的增加而发展起来的。城市人口增加,对房地产的需求加大,从而促进房地产价格的上涨。人口密度越高的地区,房地产供不应求越突出,因而价格长期向上。

B,人口素质:

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格高低的变化。随着文明的发达、文化的进步,公共设施日益完善和普及,对居住环境也力求宽敞舒适,这些都会增加房地产的需求,并导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低、秩序欠佳,人们就不愿在此居住,房地产价格必然低下。

C,家庭规模:

是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化,即使总数不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起房子数量的变动,导致房地产需求的变化而影响价格。在我国,随着家庭规模小型化,即家庭平均人口数的下降,也带来房地产价格的上涨。

5, 宏观经济状况:

总体宏观经济是房地产的晴雨表,这些经济状况主要有:经济发展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支以及金融状况,物价(特别是建筑材料价格)水平,建筑人工费,利息率,居民收入,房地产投资等。

A、经济发展状况:

经济增长,预示着投资、生产活动活跃,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。

B、物价水平:

通常物价的变动会引起房地产价格的变动,如建筑材料价格上涨,引起建筑物建造成本增加,从而推动房地产价格上涨。从长期来看,房地产价格的上涨率比一般物价的上涨率和国民收人的增长率都要高。

C、居民收入:

通常居民收入的增加其生活水平将随之提高,会促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。一般来说,如果居民收入的增加,是中、低等收入水平者的收入增加,对居住房地产的需求增加,促使居住房地产的价格上涨。如果是高收入水平居民收入的增加,对房地产价格的影响不大。

6、社会人文因素:

A、政治状况:

国家政权稳固影响人们投资、置业的信心,极大的影响房地产价格。

B、社会治安状况:

社会治安状况也是人们置业的重要考虑因素,影响房地产价格。

C、房地产投机:

一般来说,当房地产价格上升时,投机者纷纷抢购,造成虚假需求,会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时,投机者纷纷抛售房地产,则会促使价格下跌。

当房地产市场低迷时,会有投机者进行抄底,待价格上涨时抛出。这样一来,在低谷时购进,导致需求增加;而在上涨时抛出,增加了供给。一进一出,房地产投机实际上平抑了房地产价格。

D、 城市化:

一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,带动城市房地产价格上涨。

E、文化因素:

在亚洲,“有房才有家”的观念已经深入人心,导致了对房地产的持续需求,促进了价格的上涨。“丈母娘”推高房价,也是一个有中国特色的现象。

7、国家及地方行政因素:

在中国,行政因素也许是影响房地产价格的最大因素,主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。

A、土地制度:

土地制度直接影响土地价格。在中国特有的国有土地制度下,只有国家出让土地一个开发来源,实际上是行政垄断。政府可以直接控制房地产市场的总体进程与价格。

B、国家住房制度:

我国房地产行业就是在住房制度改革的基础上发展起来的。我国住房制度一会儿学新加坡、一会儿学香港、一会儿又市场化,制度变化大、延续性差,导致房地产市场的起伏较大。

C、房地产价格政策:

从全球对比来看,我国房地产价格与收入比偏高,国家偏好于高房价政策,没有采取太有效的措施来抑制房地产价格上涨。对其它产业形成了很大的挤压和伤害。

D、特殊政策:

在某些地方建立特区,实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的措施,往往也会快速提高该地区的房地产价格。

E、城市发展战略、城市规划、土地利用规划:

这些城市、土地的规划就是对未来业态的计划,会对人流、物流、各种经济活动产生深远的影响,对房地产价格有很大的影响。

F、税收政策:

附加在房地产价格上的各种税费多达几十种,已经占到房价的七成左右,成为了我国各级政府的重要收入来源。对于开发商和消费者,税费则是最大的刚性成本。

但如果税费过高,就意味着对购买力的打击,造成房地产价格低落。特备是如果大面积征收房地产税,就减少了房地产的收益,也会造成房地产的贬值。

G、交通管理:

某些房地产所处的位置看起来交通便利,但实际上并不便利,这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格,但对另一些房地产来讲,实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。

8、购房心理因素:

心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。主要有:(1)购买或出售心态;(2)个人偏好;(3)时尚风气;(4)追寻名人心里;(5)讲究门牌号码、楼层的吉利数字;(6)讲究风水;(7)普遍价值观的变化。

9、国际因素:

国际经济、军事、政治等环境如何,对房地产价格也有很大影响。比如:该地区的经济状况发展良好、军事冲突、政治外交对立状况、国际竞争状况等。

10、其它因素:

影响房地产价格的其它要素还有一些。比如:需要的急迫程度、自然灾害、战争等。

实际上,对于任何的企业或者个人,

决定是否买房子最大的因素还是未来的心理预期:

预计会涨价,你就会买;

预计会跌价,你就会卖;

不管是个人、开发商、还是政府,都是短期理性的,判断权都在自己手里。

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